Un contrato de alquiler de local comercial mal revisado no da problemas el primer año (los da cuando ya has hecho la obra de acondicionamiento, has dado de alta la actividad, y necesitas negociar una prórroga, un traspaso o una salida anticipada desde una posición de debilidad). A diferencia del alquiler de vivienda, el arrendamiento para uso distinto de vivienda se rige por un régimen de libertad de pactos: casi todo lo importante lo decide el contrato, no la ley por defecto.
En este artículo de Segú Assessors repasamos qué debe incluir el contrato, cómo se calculan la fianza arrendamiento local comercial y el IVA alquiler local comercial, y qué particularidad tiene Cataluña en el depósito de la fianza.
¿Qué ley regula el alquiler de un local comercial?
El arrendamiento de un local para el ejercicio de una actividad económica se regula por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), dedicado a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. La lógica de este título es clara: se aplica primero lo que pacten las partes; en su defecto, el propio Título III; y solo en último término el Código Civil. Si el contrato no dice nada sobre un aspecto concreto (por ejemplo, la posibilidad de subarrendar), el resultado depende de normas supletorias que muchas veces no son las que las partes hubieran querido.
¿Cuánto puede durar el contrato?
A diferencia de la vivienda habitual, en el arrendamiento de local la duración es la que pacten las partes, sin mínimo legal de protección para el arrendatario (art. 4.3 LAU). Conviene negociar expresamente:
- El plazo inicial y las prórrogas, y si son automáticas u obligan a un nuevo acuerdo.
- El plazo de preaviso para no renovar, por ambas partes.
- Si existe un plazo de permanencia mínima que penalice la salida anticipada.
¿Cuánto es la fianza en un local comercial?
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a exigir y prestar, a la celebración del contrato, una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto de vivienda (frente a una mensualidad en vivienda habitual). Las partes pueden pactar garantías adicionales (aval bancario, depósito extra, fiador solidario, habitual cuando el arrendatario es una sociedad de reciente constitución), pero la fianza legal mínima es esa.
La fianza no se actualiza durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo pacto en contrario, y debe devolverse en el plazo de un mes tras la finalización si no hay deudas ni desperfectos que excedan el desgaste normal.
Y si el local está en Cataluña: la fianza se deposita en el INCASÒL
En Cataluña, la persona arrendadora está obligada a depositar la fianza legal del art. 36 LAU en el Institut Català del Sòl (INCASÒL), en el plazo de dos meses desde la formalización del contrato, conforme a la Ley catalana 13/1996 y al Decreto 147/1997.
El incumplimiento de este depósito acarrea sanciones para el arrendador, con independencia de que el inquilino haya entregado la fianza con normalidad. Al finalizar el contrato, es el INCASÒL (no el arrendador directamente) quien gestiona la devolución, con un plazo habitual de 21 días naturales desde la solicitud correcta.
¿Qué IVA e IRPF lleva el alquiler de un local?
| Concepto | Tipo | Quién lo gestiona |
|---|---|---|
| IVA | 21 % general, repercutido en factura | El arrendador lo declara trimestralmente (modelo 303) |
| Retención IRPF | 19 %, si el arrendador es persona física | La practica e ingresa el arrendatario, si actúa como empresa o profesional |
Es un punto que conviene dejar cerrado en el contrato desde el principio, especialmente cuando el arrendador es un particular que no está familiarizado con esta obligación.
Otros puntos que no deberían faltar en el contrato
- Reparto de gastos: comunidad, IBI, tasas municipales, suministros y mantenimiento de zonas comunes.
- Régimen de obras: qué puede hacer el arrendatario sin autorización y qué ocurre con las obras a la finalización.
- Traspaso de local comercial: si se permite ceder el contrato junto con el negocio, y en qué condiciones (determinante para el valor del negocio si algún día se quiere vender).
- Causas de resolución de contrato de local comercial: impago, cese de actividad, subarriendo no autorizado (mejor enumeradas expresamente que dejadas al Código Civil).
- Actualización de renta local comercial: si se pacta y con qué índice, ya que no hay régimen legal por defecto que la imponga.
Segú Assessors, tu aliado jurídico en Barcelona
En Segú Assessors llevamos más de 30 años acompañando a pymes en operaciones inmobiliarias, y el alquiler de un local comercial es de los contratos donde más se paga después por no haber revisado antes.
Revisamos la duración, la fianza, el reparto de gastos y las causas de resolución antes de que firmes, y comprobamos que el depósito de la fianza en el INCASÒL quede en regla. Si quieres revisar tu caso concreto, hablemos: nuestra asesoría jurídica en Barcelona puede acompañarte.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler de un local comercial
No. A diferencia de la vivienda habitual, la duración del arrendamiento para uso distinto de vivienda es la que pacten las partes (art. 4.3 LAU).
Lo repercute el arrendador en factura y lo declara trimestralmente, pero lo soporta el arrendatario como parte del coste; si es empresa o profesional, normalmente puede deducírselo en su propia declaración de IVA.
Depende de lo que diga el contrato. Sin la cesión expresamente pactada, conviene revisarlo con el propietario antes de cerrar cualquier traspaso, para evitar que se considere causa de resolución.
El depósito es obligación del arrendador. Su incumplimiento puede acarrear sanciones para él, pero no exime al inquilino de entregar la fianza pactada ni afecta, con carácter general, a la validez del contrato.
Solo si se ha pactado expresamente y se indica el índice de referencia (por ejemplo, el IPC o un índice sustitutivo). Si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza por defecto, a diferencia de lo que muchos propietarios asumen.
